O sonho da casa própria é um dos mais comuns entre os brasileiros, com isso há também uma dúvida comum: quanto consigo financiar com a minha renda? A resposta depende de alguns fatores analisados pelos bancos e instituições financeiras, como renda bruta, histórico de crédito e valor do imóvel desejado.
Neste artigo, você confere como funciona a análise de crédito imobiliário, qual o impacto da sua renda no limite de financiamento e qual é a diferença entre o valor total do imóvel e o que o banco libera.
Como funciona a análise de crédito imobiliário?
Antes de aprovar o financiamento, o banco avalia se o cliente tem condições de arcar com as parcelas. Para isso, considera:
- Renda bruta mensal: a base para definir o limite.
- Comprometimento da renda: geralmente, a parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta mensal. Por isso, a renda bruta acaba limitando o valor disponível para o financimaneto e, consequente, do imóvel.
- Histórico de crédito: é fundamental ter o nome limpo, sem restrições em órgãos como SPC e Serasa.
- Valor do imóvel: define a proporção entre o que será financiado e o que deve ser pago como entrada.
Se mais de uma pessoa for incluída no financiamento, por exemplo, marido e esposa, ou mãe e filho, é considerada a soma da renda total dessas pessoas.
Qual é o poder de financiamento pela renda?
A parcela mensal máxima equivale a 30% da renda bruta, sendo que os bancos financiam o valor parcial do imóvel, ou seja, você ainda precisa ter dinheiro para pagar a entrada do financiamento, em que o FGTS pode ser usado para pagar parte desse valor, desde que o trabalhador atenda às regras específicas. Normalmente, o financiamento é de 50% a 80% do valor do imóvel (padrão para Caixa e Bradesco) e 90% (quando disponível no Itaú).
Abaixo, você confere uma estimativa, considerando o prazo de até 30 anos (360 meses) para cálculo simplificado e juros estimados em 10% ao ano + TR. No entanto, os juros podem variar entre 10% e 13%, dependendo do banco e do momento.
Lembrando que isso é apenas uma estimativa. É recomendável simular diretamente nos simuladores dos bancos para obter valores mais precisos e atualizados: Caixa | Bradesco | Itaú. Mas lembre-se de ir até uma agência ou consultar um correspondente bancário.
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Nome limpo é essencial
Ter o nome sem restrições é requisito obrigatório. Mesmo que a renda seja suficiente, ter dívidas em aberto pode barrar a aprovação do financiamento (mesmo no cartão de crédito). Por isso, é importante regularizar a situação financeira antes de solicitar o financiamento.
Como pagar a diferença do valor total do imóvel e o valor liberado pelo banco: como a construtora parcela isso?
Ao comprar um imóvel na planta, o valor que não será financiado pelo banco deve ser pago diretamente à construtora até a entrega das chaves. Esse valor corresponde à entrada e pode ser dividido em parcelas mensais, anuais ou pagamentos adicionais, de acordo com o contrato. Durante essa fase, é comum que as parcelas sofram correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), conhecido como “taxa de obra”, o que faz com que aumentem ao longo do tempo.
Quando o empreendimento fica pronto e as chaves são entregues, entra em cena o financiamento bancário. É nessa hora que o comprador solicita o crédito ao banco para quitar o valor restante diretamente com a construtora. A partir daí, as parcelas passam a ser pagas ao banco, seguindo o sistema de amortização escolhido (SAC ou Price).
Esse processo exige atenção a alguns pontos importantes:
- Risco de não conseguir financiamento: se o banco reprovar o crédito na entrega das chaves (por renda insuficiente ou restrições no nome), o comprador pode ter dificuldades em quitar o saldo devedor com a construtora.
- Vantagem do pagamento direto à construtora: quanto maior a entrada paga durante a obra, menor será o valor a financiar com o banco. Isso significa parcelas mais baixas e juros reduzidos no longo prazo.
- Planejamento financeiro: é essencial se organizar para arcar com as parcelas da construtora, lembrando que elas podem aumentar com o INCC, e garantir uma boa saúde financeira até a fase do financiamento.
Em resumo: durante a obra, paga-se diretamente à construtora; após a entrega, o banco assume o saldo devedor. Isso reduz o valor do financiamento, mas exige cautela para não correr o risco de ficar sem crédito no momento das chaves.
Conclusão
Saber quanto você consegue financiar com a sua renda é o primeiro passo para planejar a compra do imóvel. Em resumo:
- A parcela do financiamento não pode passar de 30% da renda bruta;
- É necessário estar com o nome limpo para aprovação do crédito;
- O banco financia até 80% do valor do imóvel, você precisa de 20% para a entrada.
Com organização e planejamento, é possível transformar o sonho da casa própria em realidade. Agora que você já entendeu como funciona, confira os anúncios de imóveis e acompanhe os Portais do Grupo SP para conferir mais dicas sobre financiamento e compra de imóveis.
